Viele Selbstständige und Kleinunternehmer in den USA arbeiten ausschließlich von zu Hause aus und verdienen ihr Einkommen, ohne von und zu einem externen Büro pendeln zu müssen. Wenn Sie eine dieser Personen sind, können Sie für den Teil Ihres Eigenheims, den Sie ausschließlich für geschäftliche Zwecke nutzen, die Abschreibung für das Heimbüro wiedererfassen oder geltend machen. Die Abschreibung ist eine Wertberichtigung für die Abnutzung Ihres geschäftlich genutzten Eigenheims.
Der Internal Revenue Service (IRS) ermöglicht einen Abzug für die geschäftliche Nutzung Ihres Hauses für Aufwendungen wie Hypothekenzinsen, Nebenkosten und Abschreibungen. Dies gilt jedoch nur, wenn Sie einen Teil Ihres Wohnsitzes ausschließlich geschäftlich nutzen.
Normalerweise können Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims möglicherweise bis zu 250.000 US-Dollar des Verkaufsgewinns von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen. Wenn Ihre Wohnung jedoch ein Arbeitszimmer enthält, für das Sie eine Abschreibung vorgenommen haben, können Sie den Teil des Gewinns nicht ausschließen, der dem Betrag der abgezogenen oder abziehbaren Abschreibung entspricht.
Nach dem Verkauf Ihres Eigenheims müssen Sie nur auf den abgeschriebenen Betrag Steuern zahlen. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie in der Zwischenzeit die Abschreibung auf Ihre Steuern vorgenommen haben oder nicht. Die erfassten Abschreibungen werden in der Regel mit einem besonderen Kapitalgewinnsatz von bis zu 25 Prozent besteuert.
Zum Beispiel verkaufen Sie Ihr Haus 2014 für 60.000 USD mehr, als Sie es 2006 gekauft haben. Dieser Gewinn von 60.000 USD ist vom Einkommen abgeschirmt, wenn Sie die Besitz- und Nutzungsbedingungen erfüllen. Wenn Sie jedoch 2013 ein Heimbüro hatten und in diesem Jahr eine Wertminderung von 800 USD auf Ihrem Formular 8829 beantragten, muss dieser Betrag (800 USD) als Gewinn auf dem Plan D verbucht werden, den Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung 2014 einreichen. Dies bedeutet, dass der vom Einkommen abgeschirmte Gewinn von 60.000 USD auf 59.200 USD gesunken ist.
Vorteile der Rückbuchung von Eigenheimabschreibungen
Während Sie für ein Home Office keine Abschreibungen vornehmen müssen, gibt es gute Gründe, eine Abschreibung zu beantragen, wenn Sie einen Steuerabzug für ein Home Office beantragen.
Der Hauptgrund, warum die meisten Personen, die Anspruch auf eine Abschreibung für das Heimbüro haben, dies tun, ist die Verringerung ihres steuerpflichtigen Einkommens. Allerdings müssen nicht alle, die von zu Hause aus arbeiten, den Abzug für das Home Office vornehmen, und nicht alle, die den Abzug vornehmen, würden die Abschreibung wiedererfassen. Zum Beispiel kann ein Mieter, der von zu Hause aus arbeitet, das Home Office abziehen und einen qualifizierten Teil seiner Mietkosten abziehen - es wird jedoch keine Wertminderung vorgenommen, da er nicht Eigentümer des Hauses ist.
Was ist, wenn Sie die Abschreibung nicht wiedererfassen?
Wenn Sie Eigentümer Ihres Eigenheims sind und einen Steuerabzug für das Heimbüro beantragen, die Abschreibung jedoch nicht zurückerhalten möchten, können Sie den vollen Wert des Steuerabzugs nicht realisieren. Durch die Abschreibung wird die Berechnung des Steuerabzugs geändert und Ihre Einkommenssteuer wird erheblich gesenkt, wenn Sie sie in Anspruch nehmen.
Wenn Sie jedoch zum Zeitpunkt des Verkaufs Ihres Eigenheims einen Ertrag aus Abschreibungen und andere mögliche steuerliche Konsequenzen erzielen möchten, nehmen Sie den Steuerabzug für das Heimbüro überhaupt nicht in Anspruch. Wenn Sie Ihre Steuererklärung so unkompliziert wie möglich halten möchten, können Sie auf den Abzug verzichten, insbesondere wenn Sie der Meinung sind, dass sich Zeit und Mühe nicht lohnen.
Wie ermitteln Sie die Abschreibungen für das Home Office?
Um Ihren Abschreibungsabzug herauszufinden, müssen Sie Folgendes wissen:
- Der Monat und das Jahr, in dem Sie Ihr Zuhause - oder einen Teil Ihres Zuhauses - für geschäftliche Zwecke genutzt haben.
- Die bereinigte Basis und der faire Marktwert Ihres Eigenheims ( ohne Land ) zum Zeitpunkt des Beginns Ihrer geschäftlichen Nutzung.
- Die Kosten für Verbesserungen oder Renovierungen, die vor und nach dem Beginn der Nutzung der Unterkunft für geschäftliche Zwecke vorgenommen wurden.
- Der Prozentsatz Ihres Hauses, der für das Geschäft verwendet wird.
Um den Prozentsatz Ihres Zuhauses zu bestimmen, den Sie für geschäftliche Zwecke verwenden, können Sie eine der beiden Methoden anwenden. Die erste Methode besteht darin, die Anzahl der Geschäftsräume durch die Gesamtzahl der Räume in Ihrem Haus zu teilen. Wenn Sie also einen der fünf Räume in Ihrem Haus für geschäftliche Zwecke nutzen, beträgt der prozentuale Nutzungsgrad für Ihr Geschäftshaus 1/5 oder 20 Prozent. Diese Methode wird jedoch nur bevorzugt, wenn alle Räume in Ihrem Haus ungefähr gleich groß sind.
Die zweite Methode, die objektiver ist, besteht darin, die Fläche (in Quadratmetern), die für Ihr Heimgeschäft verwendet wird, durch die Gesamtfläche Ihres Heims zu teilen.
Zum Schluss… Das IRS hat die Abschreibungsrückbuchung in das Steuergesetz aufgenommen, sodass Sie haftbar sind, ob Sie es verwendet haben oder nicht. Sie müssen also die tatsächlich geltend gemachten oder für die Vermietung des Hauses in Frage kommenden Abschreibungen zurückerobern.